住建部门是物业总管

　　物管用房最低80平方米

　　开发商招标选聘前期物管

　　业委会不得经营物业服务

　　物管服务、收费标准应公示

　　可起诉不交物管费业主

　　不得影响邻居采光通风

　　住改商须经利害人同意

　　装修要报物管

　　车位、车库优先出让给业主

　　泄露业主信息资料将追责

　　“不得泄露业主信息资料。”“车库、车位优先出让给业主。”“不得影响邻居采光通风。”“住宅改经营须利害人同意。”“物管服务收费应公示。”

　　昨天，几乎关系每位市民住房生活的《昆明市物业管理办法(征求意见稿)》，首次在听证会上亮相。

　　征求意见稿首次对业主大会及业主管理委员会有详细的规范。不过，昆明市目前管理现状还是“先有物管”的情况较普遍。

　　尽管文本文字内容繁多，但一些具体的规定亮点频出，操作性很强。

　　1、住建部门是物业总管

　　市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　　凡在昆明市从事物业服务活动的企业，一律实行楼盘属地行政管理，按楼盘所在地，实行楼盘属地备案制度，并对楼盘项目经理(主任)，实行执业备案管理。

　　2、物管用房最低80平方米

　　开发建设单位应在取得建设工程规划许可证后30天内，划分物业管理区域，并将划分方案报送各县(市)区住建行政主管部门备案。

　　新建物业，开发建设单位应无偿配置物业服务用房，包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。 配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%。，并不少于80平方米，业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。

　　物业服务用房属全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

　　新建住宅区划内的水、电、气计量装置应实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等附属设施设备的配置应符合物业使用的基本条件。

　　3、开发商招标选聘前期物管

　　开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。投标人少于3个或住宅建筑面积少于2万平方米的，经市住建行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　当业主委员会与物业服务企业签订的合法物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用由业主承担。

　　房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交房通知期满后，一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　4、业委会不得经营物业服务

　　业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。 <

　　5、物管服务、收费标准应公示

　　物业服务企业应对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

　　业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

　　物业服务企业应制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害、公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置有具体可行措施。

　　6、可起诉不交物管费业主

　　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。

　　业主应按物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

　　业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法申请仲裁或依法向法院起诉。

　　7、不得影响邻居采光通风

　　禁止将不具备防水条件的房间或阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或厨房上方；破坏或擅自改变房屋外观；在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；窗台随意摆设物品、乱丢垃圾、高空抛物；违反规定饲养家禽、宠物；发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风。

　　8、住改商须经利害人同意

　　业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应经有利害关系的业主书面同意，并依法经相关行政主管部门审批。

　　物业管理区域内按规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应遵守法律、法规、规章及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染及安全隐患的餐饮、加工、娱乐等经营场所。

　　9、装修要报物管

　　业主或物业使用人装饰装修房屋，应事先向物业服务企业登记。物业服务企业应将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人。

　　物业服务企业应加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应予以配合。

　　10、车位、车库优先出让给业主

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应以出售、出租等方式优先处分给本物业区域内业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。

　　利用业主共有的道路或属于业主共有的其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或出租。

　　属业主共有的通道、楼梯、屋面、露台等，禁止任何单位、个人占有、处分或改作他用。利用共有部分经营的，应符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。

　　11、泄露业主信息资料将追责

　　建设单位、物业服务企业泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处2000元以上1万元以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　杨理锐 蒋若梅<